W 2022 roku o 1,3% r/r wzrosła liczba obiektów hotelowych w największych polskich miastach i głównych rejonach turystycznych. Wynik był też o 5,4% lepszy w porównaniu z przedpandemicznym rokiem 2019, pokazuje coroczny raport Emmerson Evaluation – „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce”. Branża hotelarska zdołała już odrobić większość start z czasów koronawirusa, ale ma nowe wyzwania na horyzoncie – mniejszą liczbę zagranicznych turystów, brak finansowania na rozwój oraz przede wszystkim duże koszty utrzymania, które „zjadają” ich rentowność oraz podwyższają cenę pobytu dla gości.

Ostatnie 3 lata stanowiły wyzwanie dla polskiego rynku hotelarskiego. Na początku 2022 roku obowiązywały jeszcze restrykcje nałożone z uwagi na pandemię Covid-19, niedługo potem wybuchła wojna w Ukrainie i rozpędziła się inflacja. Mimo to rok 2022, w porównaniu z 2021, był lepszy dla polskiego hotelarstwa, a uzyskane wskaźniki w większości analizowanych lokalizacji były zbliżone do tych z przedpandemicznego 2019 roku.

– Przez pierwsze miesiące 2022 roku hotele w największych miastach Polski odnotowywały wysokie obłożenie ze względu na wybuch wojny w Ukrainie. Okres wakacyjny również był pracowity dla rynku hotelowego, w związku z dużą liczbą turystów korzystających z urlopu w ojczyźnie. Drugie półrocze minionego roku przyniosło dobre wyniki ze względu na zwiększoną liczbę spotkań biznesowych. Należy jednak pamiętać o wyższych kosztach ponoszonych przez hotelarzy, będących wynikiem wysokiej inflacji, które obniżały ich realne zyski. Nie tylko istniejące obiekty, ale również nowe inwestycje sektora hotelowego doświadczają trudności. Rosnące koszty budowy oraz problemy w pozyskaniu finansowania bankowego sprawiły, że duża liczba projektów pozostaje wstrzymana – wskazuje Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.

Zgodnie z danymi GUS przeanalizowanymi w raporcie Emmerson Evaluation, w lipcu 2022 roku w Polsce funkcjonowało 2 569 obiektów hotelowych, co stanowi wzrost o 1,9% w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku. W tym czasie największy wzrost liczby hoteli odnotowano w województwie: wielkopolskim (5,4%), łódzkim (4,9%) i w zachodniopomorskim (3,8%). Przyrost w wysokości od 0,8% do 3,6% wystąpił w województwie: lubelskim, dolnośląskim, podlaskim, świętokrzyskim, małopolskim, kujawsko-pomorskim, śląskim i mazowieckim. Spadek liczby hoteli zanotowano w województwach: opolskim (-5,6%), lubuskim (-3,2%), warmińsko-mazurskim (-2,7%) i pomorskim (-0,9%). Na przestrzeni analizowanego roku liczba hoteli nie uległa zmianie w województwie podkarpackim.

Rynek odradza się nierównomiernie

W swoim raporcie Emmerson Evaluation dokonuje też szczegółowej analizy rynków hotelarskich w największych polskich miastach i rejonach turystycznych na podstawie danych gromadzony w bazie Evaluer. W tym ujęciu najwyższy wzrost liczby obiektów hotelowych w całym 2022 roku nastąpił w Łodzi (5,6% r/r), Szczecinie (4,2% r/r) i Poznaniu (3,1% r/r). Przybyło ich też w Trójmieście, miejscowościach zaliczanych do grupy pasa górskiego (Zakopane, Karpacz, Beskidy – Wisła, Szczyrk, Ustroń), Wrocławiu i Warszawie (na poziomie między 1-1,7%). W Krakowie, Katowicach oraz miejscowościach z pasa nadmorskiego (Kołobrzeg, Świnoujście, Płw. Helski – Chałupy, Jastarnia, Jurata) liczba hoteli pozostała na niezmienionym poziomie. W stolicy małopolski zaszły zmiany w strukturze podaży – zamknęły się m.in. dwa 3-gwiazdkowe hotele, ale w ich miejsce pojawiły się inne, o wyższym standardzie, w tym dwa 5-gwiazdkowe.

W analizowanych w raporcie głównych rynkach hotelarskich w 2022 roku eksperci Emmerson Evaluation odnotowali wzrost liczby obiektów hotelowych o 1,3% względem 2021 roku i o 5,4% porównując do przedpandemicznego roku 2019. Zestawienie z ostatnim rokiem przed koronawirusem, pokazuje zwiększenie podaży hoteli w minionym roku w: Szczecinie (19%), pasie nadmorskim (13,2%), Warszawie (8,9%), Łodzi (8,6%), Wrocławi

u (5,8%), pasie górskim (4,5%), Katowicach (4,3%), Krakowie (3,7%), Trójmieście (3,1%). Branża nie zdołała się jeszcze w pełni odbudować jedynie w Poznaniu (-1,5%).
W gronie najważniejszych lokalizacji dla rynku hotelowego największy stopień wykorzystania pokoi hotelowych w 2022 roku osiągnęły: Warszawa (53,9%), Kraków (46,8%) i Trójmiasto (46,3%). Porównując wielkość obłożenia w 2022 roku do roku 2021, największy wzrost wystąpił w stolicach województwa mazowieckiego (+23,4 p.p), małopolskiego (+17,1 p.p) oraz łódzkiego (+14,1 p.p). Z kolei najniższy odnotowano w Szczecinie (+7,9 p.p.). W zestawieniu 2022 roku z 2019 roku tylko Łódź i Warszawa wygenerowały wzrost. Najdalej od osiągnięcia lepszych wyników był Kraków i Katowice. Uzyskany w minionym roku poziom obłożenia w tych miastach był niższy względem 2019 o odpowiednio 7,1 p.p i 6,5 p.p.

Wojna odstrasza zagranicznych gości

Według danych GUS, przywołanych w raporcie Emmerson Evaluation, w całym 2022 roku z turystycznych obiektów noclegowych skorzystało 34,2 mln turystów. Wynik ten jest wyższy o 54,3%, niż w roku 2021, jednak nadal o 4% niższy niż w roku 2019. W minionym roku udzielono prawie 90 mln noclegów, czyli o 43,2% więcej niż w roku poprzednim i o 3,6% mniej, niż w 2019. W porównaniu z analogicznym okresem w 2021 roku zwiększył się również stopień wykorzystania miejsc noclegowych – z 32,3% do 40,4%. Duży wzrost tych wartości wynika między innymi z faktu, że w roku 2022 pandemiczne obostrzenia dotyczące limitu osób w obiektach hotelowych po pierwszych dwóch miesiącach zostały zniesione. Wpływ na ten wynik miał również wybuch wojny w Ukrainie. Przez pierwsze miesiące konfliktu uchodźcy w dużej mierze nocowali właśnie w hotelach, wskazują autorzy raportu.

Jak podaje GUS, w 2022 roku z hoteli skorzystało 23 780 177 osób. 79,7% tej grupy stanowią turyści z Polski, natomiast 20,3% – z zagranicy. Łącznie liczba gości wzrosła o 65,6% w porównaniu do roku 2021. Liczba osób korzystających z hoteli w zeszłym roku była również wyższa względem 2019 roku (o 1,1%). Wciąż jednak nie odbudował się popyt ze strony zagranicznych turystów. Zestawiając liczbę obywateli innych krajów korzystających z hoteli w 2022 roku do wyników z 2019 roku nadal widoczny jest spadek (-19,8%). Mniejsza liczba turystów zagranicznych wynika z postrzegania Polski jako kraju o zagrożonym bezpieczeństwie ze względu na sąsiedztwo Ukrainy, gdzie toczą się działania wojenne. Liczba ta mogłaby być jeszcze niższa, gdyby nie uchodźcy, którzy w pierwszych miesiącach konfliktu licznie korzystali z hoteli, wskazują autorzy raportu.

W hotelach większy ruch, ale niekoniecznie zyski

Sytuację na rynku hotelowym dobrze odzwierciedla też wskaźnik RevPAR szacujący przychód z jednego pokoju. Najwyższą jego wartość w 2022 roku charakteryzowała Warszawę i wyniosła 278 zł. Wynik ten jest wyższy o 84,3% od tego z 2021 roku (151 zł), wskazują eksperci Emmerson Evaluation. Drugie miejsce zajęło Trójmiasto, w którym wskaźnik RevPAR wyniósł 263 zł. Na kolejnych pozycjach uplasował się Kraków z kwotą 177zł, Wrocław z wynikiem 176 zł i Poznań z 161 zł. Najwyższy przyrost wskaźnika RevPAR (o 102,3%) w porównaniu do 2021 roku wypracował Kraków. Nadal był on jednak niższy (o 25,8%) niż przed pandemią. Stolica Małopolski przed pojawieniem się COVID-19 była destynacją najczęściej odwiedzaną przez turystów zagranicznych. Trudności w odbudowywaniu się krakowskiego rynku hotelowego wynikają przede wszystkim z obaw dotyczących odwiedzin tej części Polski, związanych z bliskością pogrążonej w wojnie Ukrainy.

Ruch w 2022 roku generowany był przede wszystkim przez polskich turystów wypoczywających z rodzinami. Pod względem przychodów zeszły rok był najlepszy od wielu lat i spora część hoteli osiągnęła wyższe wyniki niż przed pandemią. Biorąc pod uwagę obłożenie, hotele zamknęły rok 2022 na poziomie zbliżonym do 2019 roku. Popyt na usługi hotelowe nadal jest wysoki, jednak rosnące koszty budowy i niepewne zyski skutecznie blokują hotelarzy przed podejmowaniem decyzji o realizacji nowych obiektów.

– Pierwsze miesiące 2023 roku napawają entuzjazmem patrząc zarówno na dane dotyczące obłożenia, jak i średnich przychodów z jednego pokoju. Wzrost cen noclegów nie jest jednak równoznaczny z wyższymi zyskami w branży. Hotele nadal nie osiągnęły marż sprzed pandemii. Podwyżka cen za pobyty jest ściśle związana z rosnącymi kosztami działalności. Wzrosty widoczne są tylko w ujęciu nominalnym. Po uwzględnieniu kosztów i inflacji wyniki nadal są niższe niż te osiągane przed pojawienia się koronawirusa, a więc rentowność branży spada – zauważa ekspert Emmerson Evalaution.

Przed hotelarzami dużo wyzwań

W przyszłość hotelarze patrzą z delikatnym optymizmem. Hotelarstwo oswoiło się już faktem trwania wojny w Ukrainie i zdobyło cenne doświadczenie z zakresu zarządzania w trudnych warunkach. Hotelarze nauczyli się dobrze kontrolować koszty.

– W 2023 roku koszt pobytu w hotelach będzie droższy, czego skutkiem będzie skracanie wyjazdów i rezerwowanie ich na ostatnią chwilę. Konieczność podnoszenia cen przez hotelarzy wynika z rosnących wynagrodzeń pracowników oraz kosztów utrzymania obiektu. W związku z tym sukces odniosą tylko ci, którzy trafnie pokierują strukturą przychodów i kosztów. Jak do tej pory hotelarze przenoszą rosnące wydatki na klientów, podwyższając stale ceny pobytów. Nie można spodziewać się jednak, że coraz wyższe koszty noclegów będą stale akceptowalne przez turystów – podkreśla Robert Korczyński.

Jak wskazują autorzy raportu, obecny rok będzie nadal niestabilny dla rynku hotelowego – przede wszystkim przez wysoki poziom inflacji, coraz wyższe koszty utrzymania oraz toczącą się za wschodnią granicą wojnę. Będzie również znacznie mniej otwarć hoteli. Wyraźnie widać wstrzymanie planowania nowych projektów, co może być związane z trudnościami z finansowaniem oraz obawami jakie generują wysokie koszty budowy i zarządzania, a także niestabilna sytuacja gospodarcza. Branża hotelarska nadal wyczekuje na zwiększone możliwości finansowania w bankach.

Raport „Rynek hoteli i condohoteli w Polsce”:
https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2023/06/raport-rynek-hoteli-oraz-condohoteli-w-polsce-2023.pdf?fid=1055.

***
Emmerson Evaluation Sp. z o.o. istnieje od 2008 roku i świadczy usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych (biura, handel, magazyny, inwestycje deweloperskie, hotele). Spółka wykonuje wyceny dla wszelkich celów, w tym m.in. dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności, sprawozdań finansowych i oceny opłacalności zakupu lub sprzedaży. Posiada również bogate doświadczenie w wycenie dużych pakietów nieruchomości, wycenie środków trwałych oraz analizach rynkowych. Wszelkie opracowania Emmerson Evaluation wykonuje zgodnie ze standardami polskimi i międzynarodowymi. Spółka posiada biura regionalne w 7 największych miastach Polski, zatrudnia ponad 80 specjalistów rynku nieruchomości, w tym 40 rzeczoznawców majątkowych. Usługi Emmerson Evaluation są skierowane przede wszystkim do banków, deweloperów mieszkaniowych i komercyjnych, funduszy inwestycyjnych oraz spółek giełdowych.

Więcej informacji na: www.emmerson-evaluation.pl.

Evaluer Sp. z o.o. jest spółką świadczącą usługi w zakresie udostępniania Bazy Danych Transakcyjnych EVALUER oraz raportów analitycznych dotyczących różnych segmentów rynku nieruchomości. Obszar działalności Evaluer Sp. z o.o. obejmuje sporządzanie raportów i analiz z zakresu rynku nieruchomości na podstawie danych pozyskanych od deweloperów, a także gromadzonych w Bazie Danych EVALUER . Ponadto spółka zajmuje się prowadzeniem i udostępnianiem Bazy Danych EVALUER zawierającej dane transakcyjne z rynku nieruchomości (średnio 200 – 300 tyś. aktualizacji transakcji rocznie z obszaru całego kraju).
Więcej informacji na: evaluer.pl
***