Czy na działkach zabezpieczonych pod rządowy program Mieszkanie Plus będą realizowane komercyjne inwestycje mieszkaniowe? Czy wśród tych gruntów są parcele, po które mogą sięgnąć deweloperzy? Czy dostęp do tej ziemi może wpłynąć na wzrost podaży nowych mieszkań na rynku? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.                

 Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Uwolnienie działek, które miały zostać wykorzystane w programie Mieszkanie Plus byłoby korzystnym rozwiązaniem, zwłaszcza że nierzadko są to grunty w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Popieramy wszelkie rozwiązania, które mogłyby przyczynić się do zwiększenia podaży na rynku pierwotnym. Nieustający popyt na  działki pod zabudowę mieszkaniową w dużych polskich miastach wywindował ich koszty do wysokich poziomów. Obecnie udział gruntu w cenie jednego metra kwadratowego mieszkania w Warszawie może stanowić nawet 25-30 proc. 

 Angelika Kliś, członek zarządu Atal 

Z pewnością tak, choć na ten moment nie wiadomo, jaka będzie przyszłość działek będących w banku ziemi programu Mieszkanie Plus, ani też jaki jest jego zasób. O uwolnienie gruntów z tego zasobu apelował między innymi Polski Związek Firm Deweloperskich, którego jesteśmy członkiem. Zwiększenie puli ziemi dostępnej na rynku mogłoby spowodować w dłuższym terminie urealnienie cen gruntów w niektórych lokalizacjach, co z kolei miałoby szansę zadziałać w kierunku zwiększenia na tych terenach podaży mieszkań.

 Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic 

Jakiekolwiek zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wpłynie korzystnie na dostępność mieszkań. Trzeba jednak pamiętać że same tereny wyłączone na potrzeby Mieszkania Plus nie rozwiążą problemu niedoboru gruntów. Z produkcji mieszkań wyłączone są działki rolne, bez braku możliwości przekształcenia, a wiele tego typu gruntów znajduje się na przykład w granicach administracyjnych Warszawy. Od lat brak jest Miejscowych Planów Zagospodarowania co znacząco utrudnia prowadzenie inwestycji. Rozwlekłość procedur oraz nieprzewidywalność decyzji urzędniczych i niestety również prawa także nie sprzyjają budowaniu mieszkań.

 Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Uwolnienie działek przeznaczonych pod mieszkania, które miały powstać w ramach programu Mieszkanie Plus daje nadzieję na zmianę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce. Jeśli deweloperzy zdecydują się na inwestowanie w te działki, powstaną dodatkowe mieszkania, co potencjalnie wpłynie na zwiększenie podaży. Większa podaż może przyczynić się do większego wyboru lokali oraz wywierania presji na utrzymanie konkurencyjnych cen na rynku. Zwiększona podaż mieszkań może także wpłynąć na stabilizację lub zmniejszenie cen nieruchomości. Konkurencja między deweloperami i większy wybór dla kupujących mogą prowadzić do negocjacji cenowych i obniżania marż. To z kolei może być korzystne dla klientów poszukujących mieszkań w bardziej przystępnych cenach. 

Warto wiedzieć, że skutki uwolnienia działek przeznaczonych pod mieszkania, które miały powstać w programie Mieszkanie Plus, zależą także od lokalizacji i popytu na konkretne rynki mieszkaniowe. W niektórych regionach, gdzie zapotrzebowanie na mieszkania jest wysokie uwolnienie działek może łagodzić presję popytową i dostarczyć więcej mieszkań na rynek. Jednak w innych regionach, gdzie popyt jest niższy, efekt ten może być ograniczony.

Brak dostępnych gruntów to niejedyny problem związany z mieszkalnictwem w Polsce. Konieczne jest także m.in. wprowadzenie rozwiązań, które uwolnią potencjał budownictwa społecznego oraz spółdzielczego, a dokładnie uruchomienie środków finansowych, które umożliwiają na szeroką skalę budowę i renowację gminnych zasobów. Obecnie co najmniej 1,5 mln mieszkań z zasobów mieszkaniowych w Polsce wymaga modernizacji. Z kolei inwentaryzacja i renowacja gminnych pustostanów znacząco zwiększyłyby bazę mieszkaniową. Kolejną barierą, która utrudnia rozwój mieszkalnictwa w Polsce jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obecnie planami objęta jest zaledwie jedna trzecia Polski. W całości pokrytych planami miejscowymi jest zaledwie 317 gmin, na 2,5 tys. samorządów. 

 Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Jestem przekonana, że my deweloperzy chętnie sięgniemy  po te grunty, szczególnie w dużych miastach. Zwłaszcza, że to często działki położone w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Uwolnienie tych działek nie rozwiąże jednak szeroko zakrojonego problemu, z jakim boryka się obecnie rynek nieruchomości w Polsce. Mamy ogromne niedobory mieszkaniowe. 

 Marcin Michalec, CEO Okam 

W dużych miastach wyzwaniem jest ograniczona dostępność gruntów przede wszystkim w ich centrach oraz w innych atrakcyjnych lokalizacjach. Uwolnienie działek mogłoby mieć pozytywny wpływ na sytuację na niektórych lokalnych rynkach, ponieważ dostępność nowych gruntów pod inwestycje deweloperskie miałaby szansę przyczynić się do zwiększenia podaży mieszkań, która wciąż jest niższa niż popyt oraz uzyskania atrakcyjnych parceli. Jest to zdecydowanie dobre działanie dla rynku. Po ogłoszeniu zakończenia programu Mieszkania Plus Polski Związek Firm Deweloperskich, którego jesteśmy członkiem, wyszedł z apelem o uwolnienie gruntów zablokowanych pod ten program, aby wspomóc firmy w walce z jednym z głównych problemów rynku, czyli brakiem wystarczającej liczby działek z przeznaczaniem na projekty mieszkaniowe. 

Warto jednak pamiętać, że nie ma określonych zasobów gruntów pod rynkową część programu. Działki miały być przekazywane przez gminy, spółki skarbu państwa lub z zasobów Krajowego Zasobu Nieruchomości każdorazowo pod konkretne inwestycje. Na ten moment nie wiadomo zatem, czy jakiekolwiek nieruchomości gruntowe będą mogły zostać przekazane na takie cele, czekamy na rozwój projektu.

 Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg

W naszym przekonaniu te kwestie nie będą miały żadnego wpływu na rynek mieszkaniowy w Polsce. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest wyjątkowa – mamy z jednej strony bardzo duży popyt ze strony obywateli Ukrainy, ale także wielu klientów z Polski, którzy chcą kupić mieszkanie i czekają na możliwości finansowania. Z drugiej strony podaż zmniejszają wciąż zbyt wolne procedury administracyjne. Widać jednak, że od początku 2023 roku sytuacja na rynku kredytów hipotecznych poprawia się, co potwierdzają dane BIK (Biura Informacji Kredytowej). Notuje się coraz więcej wniosków kredytowych w porównaniu do grudnia 2022 roku i można zakładać, że trend ten będzie nadal pozytywny w kolejnych miesiącach. W większości banków wzrosła zdolność kredytowa klientów, co pozwala im na bardziej elastyczne decyzje odnośnie zakupu mieszkania. Dlatego wyraźnie widać rosnące zainteresowanie klientów.

Najważniejsze dla zwiększenia podaży mieszkań na rynku jest przyspieszenie procedur administracyjnych, czyli wydawanie pozwoleń przez samorządy. Czas załatwiania formalności od czasu pandemii mocno się wydłużył. To sprawia, że klienci muszą dłużej czekać na mieszkania. Zmniejsza się podaż, a rośnie presja cenowa.

 Justyna Hamrol-Wasielewska, dyrektor sprzedaży i marketingu Eiffage Immobilier Polska

W portfolio posiadamy inwestycje położone w prestiżowych lokalizacjach, a nasze projekty odzwierciedlają potencjał miejsca, w którym się znajdują. Jako deweloper realizujący inwestycje premium wybieramy tylko topowe tereny położone w centrach miast, doskonale komunikowane i z atrakcyjnymi miejscami do relaksu w pobliżu budynków. 

 Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest 

Deweloperzy potrzebują działek, żeby mogli budować nowe inwestycje. Uwolnienie zatem każdego kawałka gruntu pod budownictwo będzie miało realny wpływ na sytuację rynku mieszkaniowego. Do tego ważna jest też lokalizacja, więc szczególnie działki w atrakcyjnych miejscach spowodują szybsze zwiększenie podaży nowych mieszkań.    

 Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Sprzedaży Ronson Development

Powszechną bolączką deweloperów jest dostęp do nowych, atrakcyjnych gruntów i wszelkie nowe możliwości ich pozyskania są wypatrywane przez środowisko, jednak zgodnie z deklaracjami Ministerstwa Rozwoju, nie ma czegoś takiego jak zasób gruntów przeznaczonych pod część rynkową programu Mieszkanie Plus. Inwestycje mogły być realizowane na gruntach przekazywanych przez gminy, spółki Skarbu Państwa lub z zasobów Krajowego Zasobu Nieruchomości, jednak każdorazowo przekazanie dotyczyło konkretnej inwestycji.

 Dariusz Nagórski, dyrektor ds. Inwestycji w Aria Development

W naszej opinii trudno mówić o uwolnieniu czegoś co nie istniało, a tym bardziej o zwiększeniu podaży nowych mieszkań. Z informacji Ministerstwa Rozwoju wiemy, że ogóle nie było żadnego zasobu gruntów przeznaczonych pod część rynkową programu Mieszkanie Plus. Inwestycje te miały być realizowane na gruntach przekazywanych przez gminy, spółki skarbu państwa albo z zasobu KZN i każdorazowo przekazanie dotyczyło konkretnej inwestycji. 

 Damian Tomasik, twórca Alter Investment 

Uwolnienie gruntów, które były zabezpieczane pod program Mieszkanie Plus to dobry ruch w kierunku  poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym. Samo uwolnienie gruntów nie rozwiąże szybko problemu niedoboru mieszkań, ponieważ z reguły takie działki wymagają bardzo pracochłonnego przygotowania przed rozpoczęciem  budowy. Procedura administracyjnoprawna poprzedzająca uzyskanie pozwolenia na budowę jest bardzo czasochłonna. Co więcej, staje się coraz bardziej skomplikowana i absorbująca z powodu ciągłej zmiany przepisów prawa i braku utrwalonej praktyki postępowania ze strony urzędów i innych podmiotów zaangażowanych w ten proces. Skutkiem jest stopniowe wydłużanie etapu przygotowawczego, który i tak trwa dłużej niż budowa, co w konsekwencji ma negatywny wpływ na podaż mieszkań i jest czynnikiem utrudniającym stabilizację rynku.