Już nie tylko największe miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Poznań, przyciągają uwagę sektora mieszkaniowego. W 2023 roku aż 55% wszystkich lokali oddanych przez deweloperów powstało poza największymi ośrodkami miejskimi i ich aglomeracjami. Dane Otodom Analytics pokazują, że obecne ceny za metr kwadratowy w miastach takich jak Szczecin, Lublin czy Bydgoszcz dorównują tym, które występują na stosunkowo tańszych rynkach głównych. A to wyraźny sygnał, że mniejsze miasta coraz mocniej zaznaczają swoją pozycję na deweloperskiej mapie Polski.

Przy analizie rynku mieszkaniowego najczęściej uwzględnia się siedem największych rynków w Polsce – Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź i Trójmiasto. To właśnie w tych aglomeracjach powstaje i sprzedaje się najwięcej mieszkań, a ich sytuacja stanowi odzwierciedlenie kondycji całego sektora. Jednak w ostatnich latach również mniejszy rynki przyspieszyły i dynamicznie się rozwijają.

– Lublin, Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów, Kielce i Białystok zbliżają się poziomem inwestycji i cen do największych ośrodków miejskich. Przyciągają coraz więcej inwestorów i charakteryzują się stabilnym wzrostem w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Dlatego śmiało możemy je nazwać rynkami wschodzącymi, które warto obserwować, aby mieć pełen obraz sytuacji w polskim sektorze mieszkaniowym – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

Duży potencjał i rosnące ceny

Jak dużo się buduje na rynkach wschodzących, czyli w Lublinie, Szczecinie, Bydgoszczy, Rzeszowie, Kielcach i Białymstoku? Na początku listopada w Lublinie, będącym największym spośród tych miast, deweloperzy oferowali około 4 tys. mieszkań i domów. Z kolei w Białymstoku, najmniejszym w tym zestawieniu, dostępnych było nieco ponad 1 tys. lokali – ilość odpowiadająca średniej miesięcznej sprzedaży w Warszawie z ostatniego roku. Całkowita liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów na wszystkich tych rynkach razem wziętych jest zbliżona do aktualnej oferty dostępnej w stolicy.

Warto jednak zauważyć, że liczba lokali deweloperskich w tych miastach jest wyższa niż rok temu – o nawet ok. 80% w przypadku Szczecina i Kielc. Równocześnie deweloperzy wprowadzają tam nowe inwestycje do sprzedaży. W październiku w Rzeszowie odnotowano 54% wzrost liczby wprowadzeń r/r. W Lublinie wyniósł on blisko 30% r/r, a w Bydgoszczy niemal 25% r/r.

Czy jednak poza głównymi rynkami nabywcy mogą liczyć na niższe ceny? Okazuje się, że niekoniecznie.

Mniejsze miasta wcale nie oznaczają niższych cen. Można wręcz powiedzieć, że w tej kwestii doganiają one największe polskie rynki, a nawet przewyższają te, na których średnie stawki oscylują wokół 11-13 tys. zł/mkw. Na taki poziom cen wpływają nie tylko rosnące koszty budowy i ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje, ale także dynamiczny rozwój tych miast, wzmacniający popyt na mieszkania – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Na najdroższym rynku wschodzącym, czyli Szczecinie, cena za mkw. mieszkania deweloperskiego przekracza 13 tys. zł. To więcej niż średnie ceny za mkw. nowego lokalu w Łodzi (11,5 tys. zł/mkw.), Katowicach (ok. 12 tys. zł/mkw.), a nawet Poznaniu (ok. 12,6 tys. zł/mkw.). W Lublinie przeciętne ceny mieszkań utrzymują się powyżej 11 tys. zł za mkw. od początku 2024 roku. Natomiast najtaniej jest w Białymstoku, gdzie można nabyć lokal od dewelopera za mniej niż 11 tys. zł/mkw.

Rozproszony rynek

Polski rynek mieszkaniowy jest rozproszony. W całym kraju w 2023 r. oddano do użytkowania ponad 220 tys. mieszkań i domów. Ok. 138 tys., czyli 62%, wybudowali deweloperzy. Warto przyjrzeć się lokalizacji ich inwestycji. Na siedmiu największych rynkach powstało niemal co czwarte mieszkania, a w przylegających do nich powiatach tzw. obwarzankach 19%. A to oznacza, że w aglomeracje Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Katowic, Łodzi i Trójmiasta odpowiadają za 43% wszystkich lokali deweloperskich. Natomiast pozostałe zostały wybudowane w mniejszych miastach, miasteczkach i wsiach.

– Na rodzimym rynku mieszkaniowym obecne są zarówno duże firmy deweloperskie o zasięgu krajowym, jak i mniejsze lokalne podmioty realizujące projekty w określonych miastach lub regionach. Różnice w ich strukturze organizacyjnej i dostępnych zasobach kształtują rozmiar i charakter ich inwestycji – od rozległych osiedli z kompleksową infrastrukturą po niewielkie przedsięwzięcia, dopasowane do specyfiki lokalnych potrzeb oraz możliwości finansowych. W przeciwieństwie do takich krajów jak Francja, Hiszpania czy Wielka Brytania, gdzie podaż mieszkań i popyt koncentrują się wokół kilku dominujących miast, a mniejsze ośrodki i regiony nie odgrywają tak dużej roli, polski rynek jest rozproszony i zróżnicowany. Ta tendencja będzie się utrzymywać, a pozycja mniejszych miast regionalnych będzie się umacniała – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.